1月8日，上海梅賽德斯奔馳文化中心，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱發(fā)布了2018年樓市觀測(cè)報(bào)告。丁祖昱是房地產(chǎn)圈的超級(jí)IP，每年他發(fā)布的報(bào)告都會(huì)引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注和討論。今年，當(dāng)著上千名觀眾的面，丁首先坦陳自己的部分預(yù)測(cè)存在失誤。

(資料圖)

例如，在2018年初，丁祖昱曾預(yù)測(cè)房產(chǎn)稅將在當(dāng)年落地，但實(shí)際情況是，2018年9月，人大正是宣布房產(chǎn)稅將在五年內(nèi)進(jìn)入立法程序。更為核心的預(yù)測(cè)是，基于2017年住宅開發(fā)市場(chǎng)規(guī)模13.37萬(wàn)億，丁祖昱曾表示，2018年住宅開發(fā)市場(chǎng)規(guī)模將同比微降，但實(shí)際情況是，2018年住宅市場(chǎng)的規(guī)模已經(jīng)逼近15萬(wàn)億。

2018年依舊是房地產(chǎn)業(yè)的好年份嗎?顯然不是。這一年，出現(xiàn)了太多怪現(xiàn)象，它們從各個(gè)維度指向一個(gè)結(jié)論——樓市拐點(diǎn)即將來(lái)臨。例如政府調(diào)控，從限購(gòu)，到限售，再到限價(jià)，并且從限漲走向了限跌。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)既不能漲也不能跌，只能橫盤。

還有土地流拍泛濫，全年超過(guò)1000塊土地流拍，下半年平均每天達(dá)到4塊;各地的那些單價(jià)地王項(xiàng)目，在2018年基本都開不了盤;很多開了盤的項(xiàng)目，不是減裝修就是減配置;于是消費(fèi)者維權(quán)的越來(lái)越多，有質(zhì)量維權(quán)，有降價(jià)維權(quán)，還有交房維權(quán)。租賃市場(chǎng)則更加混亂，租金貸爆雷的消息不斷爆出，還面臨甲醛房的問(wèn)題，以及炒高租金的爭(zhēng)議。

穿越這些怪現(xiàn)象，再看2018年的15萬(wàn)億，唯一能作出解釋的，是市場(chǎng)在多年高增長(zhǎng)中積蓄的慣性使然。丁祖昱認(rèn)為，這種慣性已經(jīng)被消耗殆盡，2019年市場(chǎng)將真實(shí)下調(diào)，住宅開發(fā)市場(chǎng)規(guī)模的跌幅會(huì)超過(guò)10%，回落到13萬(wàn)億水平。

一二手房下跌

住宅市場(chǎng)的下行有一個(gè)逐漸遞進(jìn)的過(guò)程。

一手房方面，丁祖昱介紹，當(dāng)年，4個(gè)一線城市的銷售面積同比下降，22個(gè)二線城市同比持平，而一度火熱的三四線樓市，自10月開始回落。與此同時(shí)，北京、上海兩地總價(jià)1000萬(wàn)元以上的豪宅成交量同比大幅下降。

一手房市場(chǎng)行情的另一個(gè)指征是去化率，即房屋的銷售速度。在易居統(tǒng)計(jì)的100個(gè)城市中，新開盤項(xiàng)目當(dāng)天大定簽約率從5月份的86%一路下跌，到年末只有32%。

二手房同樣不樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，2018年12月，一線城市的二手房成交面積僅256萬(wàn)平米，而2017年3月，這個(gè)數(shù)字是742萬(wàn)平米。同時(shí)，在2017年下半年后，一些城市的二手房出現(xiàn)跳價(jià)，例如武漢和鄭州，現(xiàn)在它們都在面臨“價(jià)跳”，即價(jià)格跳水。

一個(gè)讓丁祖昱感到危險(xiǎn)的信號(hào)是，2018年，全國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)，平均每人成交不到一套房。

對(duì)市場(chǎng)冷熱的感知，土地市場(chǎng)往往比銷售市場(chǎng)更為敏感。2018年，重點(diǎn)城市中超6成地價(jià)下跌，北京、上海、深圳當(dāng)年地價(jià)均下跌，深圳跌幅高達(dá)19%。土地市場(chǎng)的冷淡，反映了開發(fā)商投資的謹(jǐn)慎，2018年，百?gòu)?qiáng)房企的投資銷售比(投資規(guī)模/銷售規(guī)模)從上年的0.58下降到了0.38。

那么，未來(lái)會(huì)好起來(lái)嗎?顯然，丁祖昱是不樂(lè)觀的。他認(rèn)為，影響中國(guó)樓市未來(lái)的關(guān)鍵因素在于人口，自2013年開始，新婚夫妻對(duì)數(shù)和一孩生育數(shù)量都在走低，雖然放開二胎政策對(duì)生育率起到了刺激作用，但丁認(rèn)為這種刺激是短期的，未來(lái)生育人口數(shù)量還是會(huì)下來(lái)。

而在目前階段，丁祖昱認(rèn)為，需要警惕的是，剛需人群的購(gòu)買力下降，過(guò)去多年的房?jī)r(jià)上漲，給剛需人群造成了很大的壓力，這種壓力終將表現(xiàn)為購(gòu)買力下降，事實(shí)上，2018年房?jī)r(jià)較高城市的遠(yuǎn)郊剛需盤，銷售已經(jīng)變得非常困難。

市場(chǎng)集中度提高

市場(chǎng)的冷熱交替過(guò)程，就是行業(yè)洗牌的過(guò)程。最近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度呈現(xiàn)提高趨勢(shì)，2018年這種現(xiàn)象更為明顯。

丁祖昱提供了一個(gè)驚人的數(shù)據(jù)，2018年，在市場(chǎng)規(guī)模15萬(wàn)億的前提下，百?gòu)?qiáng)房企的銷售總規(guī)模達(dá)到10萬(wàn)億，即吃掉了整個(gè)市場(chǎng)的三分之二。而前30強(qiáng)房企的市場(chǎng)市場(chǎng)占有率達(dá)到46%，前十強(qiáng)則為26%。

這一年，百?gòu)?qiáng)共銷售了11425個(gè)項(xiàng)目，遠(yuǎn)超過(guò)2017年的8252個(gè)項(xiàng)目，平均每個(gè)樓盤貢獻(xiàn)產(chǎn)能8.76億元。

一些中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)在2018年表現(xiàn)迅猛，千億俱樂(lè)部一下子就多了13名成員，為史上最高水平。

1000個(gè)億，已經(jīng)成為躋身房企30強(qiáng)的底線標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，排名前五的房地產(chǎn)企業(yè)反而在有意識(shí)的控制增長(zhǎng)速度，尤其是碧桂園，自三季度開始踩下了剎車。

“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，丁祖昱說(shuō)，這個(gè)判斷不會(huì)有任何失誤，因?yàn)樵谌ツ臧購(gòu)?qiáng)房企的新增貨值中，51%的土地被十強(qiáng)房企拿走。

當(dāng)然，在一刀切去杠桿的大背景下，融資難是每個(gè)企業(yè)都在面臨的問(wèn)題。丁祖昱提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年房企融資規(guī)模同比下降，融資成本高達(dá)8.54%，為過(guò)去4年的峰值。與此同時(shí)，開發(fā)商境外融資逐年呈直線上升狀態(tài)，2018年達(dá)到33.6%。另外，當(dāng)年共有6家房企赴港上市，而2017年這個(gè)數(shù)字只有1家。

“今天大家都很冷，先把自己穿暖一點(diǎn)，不要去想太多很大的事情。”如家酒店集團(tuán)董事長(zhǎng)孫堅(jiān)在會(huì)上表示。

在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，2019年初，央行宣布降準(zhǔn)，人們普遍預(yù)期更為寬松的貨幣政策。但是丁祖昱認(rèn)為，即便央行放水，也解不了房地產(chǎn)企業(yè)的渴。

中南置地董事長(zhǎng)陳凱預(yù)期同樣不樂(lè)觀，他認(rèn)為樓市未來(lái)的基本特點(diǎn)是，十個(gè)項(xiàng)目里面，有兩個(gè)可以掙大錢，六個(gè)基本上只是高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，還有兩個(gè)是虧錢的。“我看大部分人都在6個(gè)項(xiàng)目里折騰，市場(chǎng)好掙點(diǎn)錢，市場(chǎng)不好就瞎忙活。”

并不樂(lè)觀的新興市場(chǎng)

隨著住宅市場(chǎng)規(guī)模見頂，最近兩三年，一些新興細(xì)分市場(chǎng)引起了業(yè)內(nèi)普遍的興趣，例如租賃市場(chǎng)，辦公樓宇等。在8日的發(fā)布中，對(duì)于這些市場(chǎng)，丁祖昱表現(xiàn)的非常謹(jǐn)慎。

“2018年租金沒(méi)有上漲”，這是丁祖昱的結(jié)論，因?yàn)樵谧赓U市場(chǎng)上，供求關(guān)系處于平衡狀態(tài)。他發(fā)現(xiàn)除了北京之外，其他城市的租金都沒(méi)上漲，而北京，房租上漲的推手確實(shí)是部分機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商。

丁認(rèn)為，租賃市場(chǎng)是一個(gè)被同時(shí)高估和低估的市場(chǎng)，所謂高估指的是市場(chǎng)容量，目前一線城市和強(qiáng)二線城市的租賃需求完全可以得到滿足，而空置率仍在15%以上。而非一線城市，例如南京這類城市，常住非戶籍人口在200萬(wàn)以下，和北京、上海差好幾倍，而很多三四線城市又和南京差好幾倍，所以在這些城市里，租賃市場(chǎng)的規(guī)模很小，沒(méi)有必要系統(tǒng)性推行。

與此同時(shí)，丁祖昱認(rèn)為，低端租賃需求被低估了，例如藍(lán)領(lǐng)工人、大學(xué)畢業(yè)生等，主流的市場(chǎng)供應(yīng)反而是中高端產(chǎn)品。

在辦公樓市場(chǎng)，一匹黑馬產(chǎn)生了。易居克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)甲級(jí)寫字樓出租量的8.6%來(lái)源于共享辦公運(yùn)營(yíng)商，二線城市更達(dá)到了9.8%。并且，在租金上，一線城市典型商圈2018年一季度共享辦公租金均高于傳統(tǒng)辦公租金。

但是，丁祖昱對(duì)整個(gè)辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)的非常悲觀。他指出，除2010年外，2009年至2018年前三季度，全國(guó)寫字樓租賃市場(chǎng)均供過(guò)于求。預(yù)計(jì)2018~2022年，辦公樓供應(yīng)量平均值會(huì)達(dá)到670萬(wàn)平方米。

“年年講去庫(kù)存，住宅的庫(kù)存去的差不多了，但辦公的庫(kù)存不減反增，最近幾年實(shí)在太多了，未來(lái)新增的量也超乎想象。有一波辦公樓正在來(lái)的路上，對(duì)于個(gè)別城市來(lái)說(shuō)，它們的殺傷力太強(qiáng)了。”丁祖昱說(shuō)。

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