不知道大家有沒有發現，今年的廣州樓市，剛需客似乎一夜之間全部“失聲”了。

我打開朋友圈，公眾號，各大視頻社交平臺，看到的都是120㎡起步的大房子。

開發商也會宣傳：我做的是全四房，圈層純粹，適合改善自住。

(資料圖)

讓人很好奇的是，剛需客難道都不買房了？

剛需客沒有消失，只是在轉移

這種感覺并不是空穴來風。

關注度最高的天河海珠，已有10個項目公布了戶型面積段，其中只有兩個樓盤，設計有100㎡以下的戶型！

曾經，這兩個地方也是以小戶型當道的。天河的珠江花城、保利天匯；海珠的中海江泰里、珠光海珠新城等等一系列樓盤，專以小戶型跑量。

2022年，天河海珠100㎡以下的住宅成交套數還能達到1636套，占比約37%。

但今年，它們在用實際行動扭轉我們對廣州城市中心的固有認知。

上半年，100㎡以下房源成交只有堪堪600多套，占比甚至只有20%出頭，市場成交份額直接對半銳減。

那，為什么會出現這樣的情況呢？

我覺得主要有三個原因。

其一，單價高昂，剛需驅動力不足。

今年7月，天河成交均價約8萬/㎡，海珠甚至突破了10萬/㎡。

在這種情況下，哪怕開發商設計了90㎡的戶型，哪怕首套置業首付只需三成，剛需客也需要掏出兩三百萬的家底。有這實力，誰還算剛需？

這也引出第二個原因，市中心新盤定位和剛需購買力天生矛盾。

哪怕今年的土拍市場，地塊出讓都設置了封頂價，但這并不妨礙市中心的地價一個賽一個的高。

開發商在這種情況下拿的地，定位通常是高端、豪華的，面向高收入人群和投資者的。

然而剛需購房者可能是年輕的家庭、新畢業的年輕人或者是低收入群體，他們想要的，是切實的、接地氣的、能快速滿足自己居住需求的。

調性和目的上的不匹配，決定了二者只能是擦肩的過客。

其三，就要說到宏觀層面的問題，話題敏感，不展開贅述。

反正大家都知道，當前的廣州，只有真正財務自由的有錢人，才有勇氣在市中心置業。

不得不承認，想買新盤的廣州剛需客，在一步步被逼出主城區。

但好在，咱這地大物博，總有一地能盛放人們廣州夢。

新房不行，就買二手。

作為業內人士，我司深知三房是市場主旋律，成交周期更短，但不少同事都買了主城區的二手兩房。

問他們：為什么？答：實力有限，捉襟見肘。

這個回答恰恰解答了市中心兩房的出路，總有新的購買力會因青睞主城區便利的交通、繁華的商業街區和豐富的娛樂活動而買二手兩房。

在他們面前，樓齡并不是最重要的事情。

可以點擊下方鏈接，看看我們之前整理的二手房置業攻略：吐血整理！廣州13萬套二手房大數據，哪怕是在天河，都有不少便宜的兩房可選。

傳統主城區不行，就買新城區。

就整體成交量而言，廣州剛需客的置業比例一向十分穩定，100㎡以下戶型成交占比長期在40%左右打轉。

數據說明，廣州剛需客沒有消失，只是轉移了。

這恰恰是轉型期廣州留給各個新城的機會，從下半年入市新盤來看，大家也確實在這方面努力。番禺黃埔等地，還是小戶型擔當主力軍。

當大戶型也“開卷”

除了成交結構的變化，這段時間，我還關注到廣州戶型的另一個演變趨勢：

大戶型使用率增加，大戶型設計時也更加注重實用性。

我最近看的幾個新盤，在140㎡面積段都能做到雙主套，三衛生間，陽臺又大又寬，進深能達到驚人的2米，主臥不僅有衣帽間，還有單獨的位置可以放浴缸。

說句不夸張的話，年初大家還在為140㎡戶型主套能帶浴缸而驚嘆， 放到現在，你不帶浴缸，直接在起跑線就落后別人一大截。

金融城 珠江天酈約140㎡戶型

這放在兩年前，是我不敢想的事情，不信可以對比下兩年前廣州的140㎡的戶型。不規則陽臺，不通透的主臥，采光面有限，客廳還呈狹長狀。

現在的開發商如果設計出這種戶型，恐怕是真的要砸在手上。

兩年前某盤戶型

回看以前的廣州，標榜自己實用率高的項目，基本都是小戶型。

當年，“同等面積多一房”、“70㎡做四房”，每個廣告語都透露著精打細算的性價比，是剛需客的最愛，卻不一定入得了改善客的眼。

但現在，他們不僅開始注意房產的品質、裝修風格、社區環境，也開始計較價格和實用性。

粗略計算一下，假設140㎡面積的戶型，官方售價都在10萬/㎡，使用率分別為80%和105%（是的，目前廣州最卷的戶型，已經卷到了使用率105%），實際單價差甚至高達3萬/㎡。

品出來了嗎？使用率的增加，本質上是開發商在變相降價。

而空間設計上的升級，也是為了提升房屋單位面積的品質和價值。

看來留在主城區的改善客和開發商，日子也不好過，一方要貨比三家，另一方要窮盡本領來留住大家的目光。

不知道你們怎么看這個趨勢的改變，我倒覺得這不失為一個好現象。

盲目擴張的時代已經過去了，只要地段夠好賣房就如白菜的時代一去不復返。

就像是我們小時候喜歡吃糖果，但現在我們更加注重食品的營養價值和健康成分一樣，購房者們也開始更加注重房屋的實用性和品質。

哪怕地段優秀如琶洲、員村，人們買房前都要先問一句：“戶型圖發來我看看”。

購房者變得更加理智，開發商或主動或被動地要變得更卷。

這種趨勢是市場發展的必然結果，購房者的消費態度也有助于篩選出真正優秀的房產項目，行業也因此更加健康和成熟化。

下半年，樓市戶型還會有什么轉變？

我們一起，靜候佳音。

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